あなたは不動産投資に興味がありますか？
誰しも一度は夢見る「働かないでお金を稼ぐ！」
という欲望を叶える投資です。
とはいえ、初期費用が多くかかる不動産投資は普通のサラリーマンにはなかなか手の出し難い・・・
そんな不動産投資を、「家賃保証」、「設備保証」、「管理不要」で始められるとしたら、あなたならどうしますか？
不動産投資を「誰でも」、「簡単に」、「稼ぐ」ことを目指した方法こそ
【サブリース】
というシステムなのです！
こんな夢みたいな方法が本当にあるの？
なにか裏があるんじゃないの？
なんて、疑っちゃいますよね？
結論から言うと、
「サブリース」はおすすめできません！
おすすめできないのに何で紹介するんだよ！
と、思われるでしょうが、「なぜおすすめできないのか？」
ということを知っておかないと、確実に損をすることになるからです！
もし勧誘されたとき、あなたが取るべき対策が分かっていれば損をする事が無くなるので、ぜひ読んでみて下さい♪
この記事は、こんな人におすすめ
- サブリースについて知りたい人
- サブリースの物件を契約中の人
- 不動産投資で騙されないための対策を知りたい人
- サブリースのメリット、デメリットを知りたい人
サブリースって何？
サブリースのシステム
不動産のオーナーから物件を借り受ける賃貸借契約を「マスターリース契約」、第三者に転貸する賃貸借契約を「サブリース契約」と言います。
しかし近年では、不動産会社がオーナー所有のアパート・マンション等の物件を一括して管理し、その物件を入居者に貸し出す仕組みのことをサブリース契約とされているようです。
不動産会社は入居者から支払われた家賃の一部をオーナーに支払い、オーナーはその家賃で物件を購入した際に借りたローンの返済をしていきます。
サブリースの特徴
■サブリースの特徴
- オーナーと入居者との直接契約にならない。
- 30～35年の家賃保証（空室リスク回避）
- 物件の一括管理
①オーナーと入居者との直接契約にならない。
購入した物件には不動産会社が入居者となり、オーナーに家賃を払います。
そして、不動産会社が別の入居者に又貸して管理していると言った契約です。
②物件の一括管理
不動産会社が入居者との契約から設備の修繕まで、一括で管理します。
オーナーは物件に関わることはほとんどなく、入居者とやり取りする必要もありません。
③30～35年の家賃保証（空室リスク回避）
契約は30～35年の長期間であるケースが多いです。ローンを組む年数に合わせた契約なのでこのような長期間の契約をしています。
契約終了後は、新たに管理会社に委託、自分で管理する、物件を売却、自分が住む等、自由に選択が可能です。
サブリース契約を巡ってのトラブル
入居者とのトラブルを回避しつつ、空室時も家賃保証をしてくれるのが魅力的です。
一見、とても良い契約内容に見えますが、このサブリース契約を巡ってトラブルの相談件数が年々増えています。
出典：毎日新聞
これだけ相談件数が増えているということは、何か問題があると見るのが正しい判断です。
では、サブリースにはどのような問題があるのでしょうか？
その問題を紐解いてみましょう。
サブリースの問題点
シェアハウス「かぼちゃの馬車」
2018年にシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営する株式会社スマートデイズが、サブリース契約を巡って大きな事件がありました。
東京都内での家具付き、インターネット、光熱費込みで家賃4～6万円の物件であり、当初は入居待ちになるほど人気がありましたが、共有部分が狭く、部屋も５畳程度しかありません。
また、周辺のマンションより割高な料金設定であったため、次第に人気が無くなり、資金繰りに困ったスマートデイズは倒産してしまいました。
シェアハウスはスマートデイズとのサブリースによってオーナーと契約されていたので、倒産したことによりオーナーとのサブリース契約を一方的に解除されます。
元々の契約では8％の高利回りでオーナーに還元される契約であったはずなので、利回りをあてにしたオーナーには、空室が多数の部屋と30年間の高額なローンが残りました。
様々な問題点を抱えたサブリース契約ですが、どのように対処すれば良いのでしょうか？
対処法を解説していきますね。
サブリース問題の対処法
契約内容をよく確認する
契約をする前に契約内容を不動産会社と確認をして、契約書もしっかり読んでおきましょう。
サブリース契約を一度してしまうと、オーナー側から特別な理由がない限りは解約ができません。
また、解約の際にも高額な違約金が発生してしまいます。
トラブルになる前に、契約内容に問題が無いかを何度でも確認しておいた方が良いでしょう。
周辺状況、部屋の状態をチェックする
物件がどのような場所に建っているか、実際の部屋の状態はどうなっているのかを事前に確認しておくことも重要です。
「駅、コンビ二が近くにあるか？」、「部屋の内装に不備はないか？」など入居者目線で考えて長期的な空室リスクにさらされないようにしておいた方が良いでしょう。
サブリース契約では空室時にも家賃保証はしてくれますが、空室が１～3カ月以上になると家賃保証をしてくれない不動産会社もあるので、保証をあてにしすぎない方が良いです。
また、すでに入居者がいる場合は部屋に入れない場合もあるので、その場合でも同様の作りの部屋を見せて貰えないか交渉してみましょう。
別の不動産会社と契約する
不動産会社が倒産、一方的に契約を解除される場合もあります。
その場合、別の不動産会社との契約を検討しましょう。
自分で管理する方法もありますが、一括で管理してくれる方が楽ではあるので、不動産知識が乏しいのであればプロに任せた方が無難です。
その際にも、契約内容はちゃんと確認するように注意してください。
物件を売却する
物件や契約に何か問題が発生した場合、トラブルの元である物件を売却するのも手段の一つです。
その場合は、解約金や売却手数料など費用が発生して損をすることになるでしょうが、物件を持ち続ける方が多きな損になる場合は、さっさと手放しておいた方が被害は少ないでしょう。
不動産価格は基本的に値下がりをする一方なので、売却するなら早ければ早いほど良いです。
判断を先延ばしにせず、問題が大きくなる前に対処して下さいね。
サブリースのメリットデメリット
メリット
- 不労所得が期待できる
- 生命保険の代わりになる
- ローン契約をしやすい
- 空室リスクを保証してくれる（家賃保証）
- 管理業務を任せることができる
①不労所得が期待できる
ローンを完済すれば、そこから先に得られる家賃は不労所得になります。
入居者が住み続けてくれる限り、半永久的にお金が貰えるのは大きなメリットでしょう。
②生命保険の代わりになる
もし契約者が死亡してしまった場合、団体信用生命保険（団信）に加入していればローン返済が無くなり、遺族に投資物件が相続されます。
残された家族には家賃収入が入ることになるので、大きな財産となるでしょう。
③ローン契約をしやすい
家賃収入が期待できる物件の場合、銀行側も喜んでローン契約をしてくれる事が多いです。
不動産投資は安定的な収入を得やすいので、融資を受けやすい特徴があります。
④空室リスクを保証してくれる（家賃保証）
物件に住んでいる住人が引っ越した後、空室になれば通常だと家賃が発生しません。
しかし、サブリース契約であれば不動産会社が空室期間中の家賃を契約者に払ってくれます。（支払い期間は契約内容による）
自分で営業をして住人を探さなくて良いので、契約者としても安心ですね。
⑤管理業務を任せることができる
物件の点検・清掃、住人とのトラブル対応など、マンションの管理業務も担当して貰えます。
また、家賃や税金の計算、確定申告書の書き方なども教えて貰えます。
デメリット
- 家賃収入は基本的に減少傾向
- 家賃を値上げしても契約者の収入は増えない
- 家賃以外の収入は期待できない
- 修繕費が掛かる場合がある
- 不動産会社が倒産する場合がある
①家賃収入は基本的に減少傾向
物件の築年数が古くなる毎に、家賃を下げないと入居者が住んでくれなくなるので、家賃収入は基本的に減少していきます。
空室になるよりましですが、契約当初の家賃をずっと貰い続けるのは難しいでしょう。
②家賃を値上げしても契約者の収入は増えない
家賃の設定や交渉は管理している不動産会社が決めているので、家賃の値上げをする場合もあります。
しかし、値上げしたからといって契約者は決まった金額の家賃しか貰えない契約になっていることがほとんどなので、収入が増加する可能性は無いと思っておきましょう。
③家賃以外の収入は期待できない
基本的に敷金・礼金・更新料金は、不動産会社が受け取る契約になります。
家賃以外にも収入が欲しいところですが、そういう契約になっているので敷金等はあきらめましょう。
④修繕費が掛かる場合がある
物件の設備、床・壁紙の張替え等の費用は契約者が負担する場合があります。
契約によっては不動産会社が負担するケースもありますが、どこまで負担してくれるのかは会社によって異なるので、入念に確認しておきましょう。
⑤不動産会社が倒産する場合がある
サブリース契約している不動産会社が倒産した場合、物件の所有権は契約者にあるので自分で管理していく必要があります。
敷金・礼金・更新料金なども貰えるようになりますが、空室リスクや修繕費も自分で負担しなければいけないので一長一短です。
他の管理会社に委託することもできますが、以前と同様の契約になるとは限りません。
まとめ
サブリース契約の特徴をおさらい
■サブリースの特徴
- オーナーと入居者との直接契約にならない。
- 30～35年の家賃保証（空室リスク回避）
- 物件の一括管理
不動産会社がオーナーの購入した物件の入居者となり、別の入居者に又貸しをしますが、入居者がいなくても家賃補助をしてくれるのがサブリースの特徴です。
物件の管理は不動産会社が一括でしてくれるので、オーナーがすることはほとんどありません。
ただし、家賃収入は減少傾向になることは確実であり、追加の修繕費や固定資産税などの費用も負担することになります。
また、不動産会社が倒産してしまうリスクもあるので、メリットデメリットをしっかりと確認しておきましょう。
一番利益を得るのは不動産会社
サブリース契約は、不動産屋が仲介してオーナーと入居者から手数料を貰うようなシステムになっています。
たとえ、個人オーナーが物件を購入しなくても、不動産会社は入居者から家賃を貰えることは変わりないので、物件の所有者が不動産会社か個人オーナーに代わるだけの変化しかありません。
個人オーナーに買ってくれた方が物件の売却益や修繕費が貰えるので、その分だけお得ではありますが、不動産会社からすればどちらにせよ利益があります。
なので、サブリース契約は不動産会社が有利な契約であることは間違いありません。
契約によって、自分の損益がどれくらいになるのかを事前に確認しておきましょう。
サブリース新法
サブリースについては、契約者から数多くのトラブルと相談の報告があったため、2020年12月から「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」いわゆるサブリース新法が施行されました。
内容は、大きく分けて以下の二つで構成されています。
〇誇大広告等の禁止（第 28 条関係）
規定する事業に係る特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、特定賃貸借契約に基
づき特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項その他の国土交通省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。
〇不当な勧誘等の禁止(第 29 条関係)
第 29 条 特定転貸事業者等は、次に掲げる行為をしてはならない。
一 特定賃貸借契約の締結の勧誘をするに際し、又はその解除を妨げるため、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者に対し、当該特定賃貸借契約に関する事項であって特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の判断に影響を及ぼすこととなる重要
なものにつき、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為二 前号に掲げるもののほか、特定賃貸借契約に関する行為であって、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるもの
要するに、誇大広告や不当な勧誘が禁止されました。
国からも法律で規制されていますが、不動産会社がサブリース契約することを禁止したわけではないので、トラブルの相談は未だにあります。
もし、あなたが不動産会社からサブリース契約の提案を持ち出されたときは、充分に注意してください。
サブリース契約は解除できないの？
サブリース契約は、借地借家法により原則オーナーからの解除ができません。
なので、一度してしまうと正当な理由が無ければ契約解除されないので厄介です。
正当な理由とは、「管理会社が気に入らない」、「家賃保証の金額が減ったから」といった内容では受理されない可能性があります。
不動産会社はオーナーとの契約が切れてしまえば、管理修繕費などの費用をオーナーから貰えなくなってしまいますし、契約の立場は不動産会社の方が強いので、よっぽどのことが無い限りは解除できないと思っておいた方が良いでしょう。
どうしても解除したい場合は、「物件価格で売却」する場合は正当な理由になるので、契約を解除したい方は売却をおすすめします。
ただし、ほとんどの場合は購入価格より少ない金額での売却になるので、損をしてしまいますが、サブリースは契約をした時点で損をしているので、これ以上損が拡大する前に売る方が、長期的には得になるでしょう。
終わりに
メリットもありますが、デメリットの方が多いサブリース契約。
しかし、サブリースの内容を理解せずに契約してしまう人は多数います。
この記事を読んでいるあなたがすでにサブリース契約をしている場合は、契約内容をもう一度読み直してみる事をおすすめします。
ローンの返済が終わっていればそこまで損は無いでしょうが、まだローン返済まで長期間あり、契約解除したい人は、物件の売却を早急にした方が良いでしょう。
ほとんどの人にとってサブリース契約はおすすめしませんが、家賃保証をしてくれることを考えると、リスクを抑えて不動産投資をしたい方にとってはサブリース契約が向いているかもしれません。
ただ、そもそもリスクを取りたくないのなら不動産投資をしない方が身のためです。
サブリース契約をこれからしようと考えている方は、自分がどんな投資をしようとしているのか、改めて考えてみてください。
あなたのお金を守れるのはあなただけ！
不動産投資は大金を扱うので、充分注意してくださいね。
私がサブリース契約をしそうになった体験談はこちら。
名前：あこ
FP(3級)の資格を取得。
株や投資信託で家計の資産運用を担当。株主優待を活用した節約が得意。
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