不動産投資をしてみたい！
「家賃」という「不労所得」は、誰しも憧れますよね。
働かなくてもお金が手に入るなんて夢のような話ですが、どのように投資したら良いのか分からない人も多いんじゃないでしょうか？
自分なんかにできるのかな・・・
と、思ったあなたでも、ちゃんと不動産投資をする方法はあります。
ただし、不動産投資は大きなお金を動かすことになるので、正しい運用法を身に付けないと致命傷を負うことになるかもしれません。
この記事では、
- 不動産投資をする前に読むべき本
- 物件を探す方法
- 初心者が不動産投資をする方法
- 不動産を購入した際のシミュレーション
これから不動産投資を始めたいと考えている「超初心者」の知りたい情報を紹介しています。
正しい順序で行えば、不動産投資で不労所得を得る事は誰にでもできます。
ぜひ最後まで読んで、適正な投資方法を身に付けてください。
不動産投資のおすすめ本3選
不動産投資は、とにかく知識が無いと損をすることが多いです。
昔は不動産業者のことを「千三（せんみつ）屋」と言っていましたが、これは「千の言葉のうち、本当のことは三つぐらいしか言わない」というところから来ています。
今でもそこまでひどい状況では無いかと思いますが、そもそも買い手の知識が足りない事から良いカモにとして狙われているとも言えるでしょう。
不動産知識は覚えておいて損はない情報ですし、不動産投資をするなら必ず身に付けておく必要があります。
そして、知識を付けるなら本を読むのが定石です。
Kindle Unlimitedにて無料で読める、ベストセラーの本を３冊ご紹介します。
いちばんやさしい不動産の教本
いちばんやさしい不動産の教本
人気講師が教える土地建物の基本と取引のしくみ 「いちばんやさしい教本」シリーズ
資格学校LECにて宅建講師をしている「林 秀行」さんの著書。
2003年～現在も不動産コンサルティング業もされている、不動産のプロですね。
ご自身のブログでは宅地建物取引士試験対策の紹介等をされているようです。
なお、この著書の中では「サブリースの仕組みと問題」の紹介もされています。
「サブリース契約」は不動産投資初心者が知っておかないと確実に損をするので、注意してください。
サブリースについては、こちらでも紹介しています。
初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資最強の教科書
初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資最強の教科書
投資家１００人に聞いた！不動産投資をはじめる前に知りたかった１００の疑問と答え
不動産鑑定士・不動産投資家の「鈴木 宏史」の著書
国内最大手の不動産投資情報サイト「楽待」にて、コラムニストとしても活躍されています。
サラリーマンと二足のわらじで2013年から不動産投資をスタートし、現在では総投資額10億円を超え、年間収入は1億円超という不動産投資で大成した方ですね。
全編がＱ＆Ａ方式になっていて、誰もが抱く不動産投資の疑問に答えています。
知識がなくても分かりやすい文章で、100通りのQ&Aを掲載しています。
不動産鑑定士がすすめる40歳から始める不動産投資入門
不動産鑑定士がすすめる40歳から始める不動産投資入門: コロナ禍でも収益を生み続ける投資の教科書【2022年】【不動産】【投資】【資産形成】【副業】
初心者が初めに読む、教科書的な内容が多く書かれています。
先に紹介した2冊は200～300ページ台までありますが、この本は105ページなので、比較的読みやすい部類ですね。
それでいて、不動産投資の基礎から個人ビジネス→法人化までの道のりを紹介しているので、将来に不動産業をしたいと考えている人が最初に読むのにぴったりの本じゃないでしょうか。
ワンルーム投資についても書かれているので、興味のある方におすすめです。
新築ワンルーム投資については、こちらも参考にどうぞ。
投資用物件検索サイト３選
不動産物件はどのように探したら良いのでしょうか？
お近くの不動産屋に足を運んでも良いですが、幅広い地域を探すならネットにて検索する方が、取り扱う物件数が桁違いです。
また、不動産屋の窓口で相談すると、不動産屋の利益優先の物件や契約をさせられるケースも多々あるので、あまり近づかない方が無難と言えるでしょう。
なので、物件はネットで探した方が良いです。
おすすめの物件検索サイトは以下で紹介しています。
楽待
出展：楽待
不動産投資家にとっては知らない人はいないと言われるサイトです。
また、欲しい情報を不動産会社には匿名で検索できますし、エリア、利回り、価格等を登録しておくと、自動的に情報の通知が来ます。
例：「東京都、利回り5％以上、300万円以下」
上記のような条件設定ができます。
また、有料ですがプレミア会員になると、様々な機能が利用可能になります。
出展：楽待
初めは無料会員から登録して、物足りないと思えばプレミアム会員にランクアップすれば良いでしょう。
＼無料会員登録はこちら／
健美家
出展：健美家
投資初心者からベテランまで、幅広い利用客がいる不動産投資専門サイトです。
楽待と同じように、条件設定の登録ができるので、自動的に情報の通知が来ます。
多くの不動産会社は、楽待と健美屋に登録しているので、この２のサイトを確認しておけば、おおよその物件情報は手に入るでしょう。
その他、不動産関連のセミナー、コラム、ニュース、ブログなどの情報も充実しています。
ただ、2004年開設のサイトですが、2006年開設の楽待より取り扱い物件数が少し少なめになっているようです。
＼無料会員登録はこちら／
HOME'S
出典：HOME'S
TVなどのCMを見ると、賃貸物件を扱うサイトと思われがちですが、収益物件を売買できるサイトもあります。
会員登録なしで収益のシミュレーションができるので、手軽に検索するには使いやすいです。
ただ、掲載物件は多いですが、路線別に調査できないので他のサイトと比較できないのが難点。
不動産投資セミナー、賃貸需要データなど、不動産投資家に向けた情報が満載です。
こちらのサイトでは、会員登録をしなくてもほとんどのサービスが利用できるので、手間が掛からず便利です。
初心者が不動産投資を始めるには？
小さく始める
何の投資をするにも、初めは「スモールスタート」することをおすすめします。
いきなり35年のフルローンをして、定年までローン返済に追われるよりも、数百万円で物件を購入すれば少ない借金で済みますし、一括で購入すれば借金無しの状態からスタートできます。
借金が少なければ少ないほど、家賃収入によって利益がどんどん増えていくので、投資当初から不動産投資の恩恵が得られやすいでしょう。
そこで、安い物件である「築古物件」を購入する事をおすすめします。
築古物件のメリットデメリット
「築古物件」を購入した際は大規模なリフォームが必要であったり、経年劣化が激しい場合は定期的なリフォームの必要になるというデメリットがあります。
一方、安く購入できて、物件価格が下がりにくいというメリットもあります。
ここで、マンション価格が築年数によってどれほど推移するのか見てみましょう。
図の例だと、約5,000万円の新築マンションは、築30年以上で約半額にまで値下がりしていますね。
不動産価格は築20～30年で値下がりが緩やかになって、ほとんど変わらなくなります。
なので、「築古物件」を購入してから家賃収入を思ったより得られなかったとしても、購入時とさほど変わらない値段で売却できるので、損する金額が抑えられますよね。
大規模なリフォームには数百万円のお金が掛かる場合もありますが、リフォームをしたとしても、家賃収入によってリフォーム料金以上の利益を得られるとしたら、やる価値があると思いませんか？
では、実際に物件を購入した際はどのように利益が得られるのでしょうか？
シミュレーションをして計算してみましょう。
築古物件を購入した際のシミュレーション
出典：HOME'S
シミュレーション条件
- 所在地：東京
- 物件価格：300万円以下
- 利回り：10％以上
上記の条件で検索してみましょう。
※2022年7月時点での情報で検証しています。
出典：HOME'S
物件情報
物件名：日神パレス八王子400
価格：300万円
利回り：14.80％
築年数：35年
家賃：37,000円
状況：賃貸中
自己資金だけで物件を購入した場合、ローンの返済をしなくて良いですし、現在は「賃貸中」なので、入居者の募集をしなくても初月から家賃収入を得られます。
シミュレーションの場合、
年間収入：444,000円
投資資金回収：7年6ヵ月
投資金額は7年6ヵ月で回収できて、それ以降は投資資金以上の金額が毎月貰えることになります。
今回のシミュレーションは長期的なリフォーム費用、毎年の固定資産税などを省いた簡易的なシミュレーションですが、ある程度の目安になると思います。
空室になった場合は、もちろん家賃収入はありませんし、築年数が古いのでさらにリフォームが必要になるかもしれません。
ただ、数百万円の投資でも「お金の生る木」を手に入れられるというのは希望がある話ではないでしょうか？
家賃収入で得たお金で別の物件を購入すれば、さらに収益を増やせますし、また物件を購入する資金も貯められます。
そうやって、少しずつ「お金の生る木」を育てて増やすことが、不動産投資の楽しみの一つと言えるでしょう。
今回シミュレーションした物件以外にも、条件の良い物件は山ほどあります。
紹介した「HOME'S」のサイトでは、会員登録なしで検索・シミュレーションまで出来るのが便利ですが、「楽待」の方がより多くの物件数を取り扱っているので、自分にぴったりな条件の物件を探してみてください。
「新築物件」と「築古物件」を比較
「新築物件」、「築古物件」それぞれに良い点と悪い点がありますが、一体どちらの方が投資物件として向いているのでしょうか？
メリットデメリット、費用面で比較してみましょう。
「新築物件」のメリットデメリット
- 入居者が集まりやすい
- 家賃を高く設定できる
- 銀行の融資が受けやすい
新築というアドバンテージだけで、入居者は簡単に集まります。
不動産投資は空室になれば収入が無くなってしまうので、空室リスクは何よりも避けなければなりません。
また、新しくきれいな部屋であれば家賃を高く設定していても入居者は集まりますし、より稼げます。
そういった収益性が見込める物件であれば、銀行の評価額も上がるので、融資してくれるお金も多くなる可能性が高いでしょう。
- 購入金額が高い
- 値下がりが激しい
- ランニングコスト高い
新築物件であるほど、もちろん購入価格も高くなります。
その割には、新築から数年で購入価格より値下がりしやすく、ローンの返済や固定資産税などのランニングコストで、家賃収入のほとんどが無くなってしまうかもしれません。
新築物件を購入する際は、長期的な利回りを計算しておかなければ、ただ単に負債を抱えることになるので注意しましょう。
「築古物件」のメリットデメリット
- 購入金額が安い
- 値下がりし難い
- 利回りが良い
前述した築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2016年）によると、30年で物件価格は約半額になるので、かなり安く物件を購入できます。
築古物件になると物件価格も変わらなくなってくるので、値下がりリスクが抑えられて、安く購入した分だけローン返済も少なく、家賃収入による利回りが良く場合が多いです。
- 空室リスクが高い
- リフォーム費用がかさむ
- 売却し難い
築年数が30年以上にもなると、入居者が好んで住む状態ではないことが多いので、空室になる可能性が高いです。
入居者に住んで貰うためにはリフォームが必要ですが、築年数が古いほど大規模な修繕が必要になり、費用もかさみます。
また、築古の物件は買い手にとっても人気が無いので、売却したくても売り手がいない場合も考慮しておく必要があるでしょう。
まとめ
勉強することが大事
不動産投資の世界は、とにかく「知識」があることが重要視されます。
何も知らないと、ただただ損するだけなので、下手に手を出さない方が賢明でしょう。
今回紹介した本以外にも、不動産投資について紹介している書籍はたくさんあります。
何冊も読んで知識を付けてから始めても遅くないですから、まずは１冊でも本を読むところから始めてみましょう。
不動産投資の注意点
不動産投資に限らず、投資は「初期費用」を抑えることが重要です。
リフォームの例で言うと、最初に数百万円のお金を掛けてしまうと、利回りが悪くなります。
ですが、最低限のリフォームをしておかないと、入居者が住んでくれません。
いかにリフォームを安く済ませて、利回りを良くするか。
このあたりの匙加減が難しいので、「築古物件」を購入する場合、購入前にリフォームがあまり必要なさそうな物件を選ぶことも重要ですね。
最後に
不動産投資は、他の投資商品に比べて扱う金額が大きいです。
投資初心者のうちから30～35年のフルローンで返しきれない額の借金をして、致命傷を負ってしまう人も多いので、くれぐれも注意してください。
初心者のうちは、とにかく「知識を付ける」、「小額から始める」この２点だけでも覚えておいた方が良いでしょう。
もちろん、ここで書いたことは個人の意見なので、参考程度でも構いませんし、初めから多くの借金をしてうまくいく人もいます。
ただ、多くの人はどのくらいの借金が適正な「リスク許容度（リスクの取れる範囲）」なのか分かっていない人が多いので、そういった方は「小さいリスク」の範囲で投資する事をおすすめします。
人によって「リスク許容度」は違うので、自分に合った投資方法は自分で実践して見つけていくしかありません。
まずはお金を掛けずに、本で知識を得ながらシミュレーションで体験して、自身が持てるようになってから投資を始めてみましょう。
株式投資を小額から始めてみたい人はこちら。
「ポイント」での投資方法や、「月1,000円」からできる積立投資方法を紹介しています。
名前：あこ
FP(3級)の資格を取得。
株や投資信託で家計の資産運用を担当。株主優待を活用した節約が得意。
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