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【リベ大・両学長】真実の家賃計算ツールを作ってみた【持ち家・賃貸】

あなたは持ち家派ですか?賃貸派ですか?

 

どちらがお得なのかという論争が長きに渡って行われていますが、なぜ未だに論争が起きるのでしょうか?

ひとつの要因として、持ち家の場合は「家賃換算が難しい」ため、賃貸と比較がし難いことが挙げられます。

 

といっても、持ち家なら

月々のローン返済額を家賃換算すれば良いんじゃないの?

 

となれば単純な話なんですが、実際には「固定資産税」「管理費・修繕費」「火災・地震保険料」など、多くの費用が掛かっています。

 

なので、賃貸と比較するには、これらの費用を総合して計算しなければならなず、単純な比較ができません。

 

しかし、簡単に計算する方法があるとしたらどうでしょう?

これから持ち家賃貸住むことを迷っている人なら、ぜひとも知りたいんじゃないでしょうか。

 

そこで、賃貸と持ち家を比較するための「真実の家賃計算ツール」を作ってみました!

 

「真実の家賃」とは、投資・金融系YouTuberで有名なリベラルアーツ大学(リベ大)「両学長」が作った造語です。

ご本人のYouTubeチャンネルでも取り上げた「真実の家賃」の動画では、「真実の家賃計算法」を紹介していましたが、計算するためのツールは自分で作る必要があります。

 

わざわざ作るのは面倒だな・・・

と考えている方の為に、この記事では計算ツール配布と、使い方を紹介しています。

 

これからマイホームを購入したいと考えている方、現在マイホームに住んでいて、賃貸に引っ越しを検討している方には役立つツールになっているので、ぜひ利用してみてください。

 

なお、今回の記事は「リベラルアーツ大学」の動画やブログを元にしています。

これらのサイトでも計算法が分からなかった方向けの、要約&補足した内容となっています。

 

この記事で分かること

・「真実の家賃」とは?

・「真実の家賃」計算ツールの使い方

・あなたの家の「真実の家賃」は?

 



「真実の家賃」とは?

リベラルアーツ大学の動画で紹介された内容をおさらいするために、要約して説明しますが、まだ視聴していない方は、先に視聴しておくことをおすすめします。

 

「真実の家賃」とは、〇年間住んだ家を売却したときの「トータル損益」「月割り」したときの金額です。


出展:【ハメられてるかも?】持ち家派が信じる「家賃を払い続けるよりもおトク」の落とし穴【お金の勉強 初級編】:(アニメ動画)第232回

 

計算方法はこちら。


出展:【ハメられてるかも?】持ち家派が信じる「家賃を払い続けるよりもおトク」の落とし穴【お金の勉強 初級編】:(アニメ動画)第232回

「トータル損益」:総キャッシュアウト総キャッシュイン

「〇年住んだ月数」:居住月数

総キャッシュアウト(支払った金額)と、総キャッシュイン(売却価格)を合計して、居住月数で割るだけなら簡単に計算できそうですね。

 

それでは、実際に計算ツールを使って計算してみましょう。

 

 

「真実の家賃」計算ツール

真実の家賃計算ツールをダウンロード

これが、「真実の家賃」計算ツールです。

Excelのファイルになっているので、ダウンロードしてお使いください。

(officeをインストールしていない方でも、googleスプレッドシートで利用できます)

 

ダウンロードはこちら

 

 

真実の家賃計算ツールの使い方

次に、真実の家賃計算ツールの使い方を解説します。

 

例として、リベ大の動画でも紹介された条件で計算してみましょう。


出展:【ハメられてるかも?】持ち家派が信じる「家賃を払い続けるよりもおトク」の落とし穴【お金の勉強 初級編】:(アニメ動画)第232回

 

に数値を入力すれば、真実の家賃が計算されます。

 

ローン返済方法を「元利均等」「元金均等」どちらか☑すると、返済金額が変動します。

黄色背景のセルには必ず入力する必要がありますが、オレンジ背景のセルには入力しなくても計算は可能です。

 

※印で書かれた項目は、個人によって大きく違うので、より正確に計算したい場合は自分のケースに合わせた数値を入力してください。

以下より、※印で書かれた項目の調べ方を解説します。

 

 

※1売却価格・残存価値(割合)


出典:ウチノカチ

持ち家やマンションの相場価格を調べるにはウチノカチというサイトを利用しましょう。

ユーザー登録不要・完全無料で使えるので便利です。

 

家の住所から検索すると、自分の住んでいる家の想定売却額が分かります。

サイトの使い方をご紹介しますね。

 

・住所を選択


出典:ウチノカチ

分譲マンション・持ち家の区分を選択して、自分の住所を入力します。

おおよその住所でも検索できるので、入力したら「相場を検索する」をクリックしましょう。

 


出典:ウチノカチ

エリアが絞り切れない場合は、さらに詳細なエリアを選択する必要があります。

自分の住んでいる近隣を調べる場合にも便利ですね。

 

・築年数からの残存価値


出典:ウチノカチ

住所を検索すると、表示されたページに築年数からの残存価値が出てきます。

築年数によって、どれだけ住宅の価値が下落するのかが分かるので、この割合を真実の家賃計算ツールに入力してください。

 

 

・中古住宅の想定取引価格


出典:ウチノカチ

ページの中間付近に、売却した場合の想定価格が表示されます。

築年数・土地面積・延床面積・駅距離を設定すると、より詳細な想定価格が表示されるので、詳細な真実の家賃を計算したい方は、この金額を「真実の家賃計算ツール」売却価格のセルに入力しましょう。

 

・その他のシミュレーションサイト


出典:マンションマーケット

ウチノカチ以外にも、マンション価格に特化したサイト「マンションマーケット」など、他のシミュレーションサイトを併用すると、より詳細な想定売却額が分かります。

ただ、正確な売却価格は、実際に見積もり査定をして貰わないと分からないので、近隣の不動産屋に査定をして貰いましょう。

 

その際には、「イエウール」というサイトから依頼をすることがおすすめです。

近隣の不動産会社に一斉見積もり依頼を掛けられるので、合い見積もりが可能です。

 

各社との連絡対応をする必要がありますが、詳細な査定額を知っておくことは資産管理をする上で把握しておいて損は無いので、気になる方は見積もりをして貰うことをおすすめします。

 

 

※2修繕費


出展:【ハメられてるかも?】持ち家派が信じる「家賃を払い続けるよりもおトク」の落とし穴【お金の勉強 初級編】:(アニメ動画)第232回

修繕費は、新築の場合は築10年くらいまでは設備故障が起きる事は少ないので、0円になるように設定しています。
(10年目以降は月1万円に設定)

なので、入力しなくても真実の家賃の計算は可能ですが、自分で設定したい場合は任意の金額を入力してください。

 

また、分譲マンションの場合は新築でも管理費が掛かるので、修繕費のセルに管理費を入力しましょう。

 

注意する点は、必ず「年間の修繕費・管理費」を入力してください。

毎月1万円なら、年間12万円と入力しましょう。

 

 

※3購入手数料


出展:【ハメられてるかも?】持ち家派が信じる「家賃を払い続けるよりもおトク」の落とし穴【お金の勉強 初級編】:(アニメ動画)第232回

住宅の購入時には、上記のような諸費用が掛かります。

おおよそ、住宅価格の6~9%程度になるので、計算ツールでは6%で計算する設定をしています。

 

正確な計算をしたい場合は、自分が購入した際の諸費用の合計額を、真実の家賃計算ツールの購入手数料のセルに入力してください。

 

 

※4固定資産税


出展:【ハメられてるかも?】持ち家派が信じる「家賃を払い続けるよりもおトク」の落とし穴【お金の勉強 初級編】:(アニメ動画)第232回

固定資産税は、住む土地によって様々ですが、役所やネットで調べる事ができます。

ただ、調べるのに手間が掛かるので、簡単な方法は不動産屋に聞くことが手っ取り早いです。

 

固定資産税が分かったら、真実の家賃計算ツールには年間の固定資産税額を入力してください。

 


出展:【ハメられてるかも?】持ち家派が信じる「家賃を払い続けるよりもおトク」の落とし穴【お金の勉強 初級編】:(アニメ動画)第232回

また、真実の家賃計算ツールでは、平均値としてデフォルトで年間15万円に設定しています。

 

 

※5売却諸費用


出展:【ハメられてるかも?】持ち家派が信じる「家賃を払い続けるよりもおトク」の落とし穴【お金の勉強 初級編】:(アニメ動画)第232回

住宅を売却する際には、「仲介手数料」「印紙税」「登記費用」などの諸費用が掛かります。

これらを正確に計算するには不動産屋に見積もりして貰うことで分かりますが、見積もりをして貰うのは面倒です。

 

ほとんどの場合は、売却価格の5%程度になるので、真実の家賃計算ツールでは5%に設定しています。

 

 

また、売却価格が3,000万円を超えると、譲渡所得が掛かる場合があります。

10年以上住んでいた場合は、「3,000万円の特別控除の特例」として6,000万円以下の部分に対して軽減税率が掛けられます。

譲渡所得 所得税 住民税 合 計
6,000万円以下の部分 10.21% 4% 14.21%
6,000万円超の部分 15.315% 5% 20.315%

 

売却価格が3,000万円を超える場合は、真実の家賃の計算に影響するので、正確な売却手数料を計算してから、計算ツールに入力してください。

 

 

計算結果


出展:【ハメられてるかも?】持ち家派が信じる「家賃を払い続けるよりもおトク」の落とし穴【お金の勉強 初級編】:(アニメ動画)第232回

 

リベラルアーツ大学の動画で紹介された計算値とは異なっていますが、デフォルトの設定では物件の残存価値から計算しているので、正確な計算をするには売却価格を入力する必要があります。

 

売却価格を入力すると、動画で紹介された真実の家賃に近づきました。

ただ、小数点の四捨五入によって若干異なっていますが、0.1万円程度の差は誤差なので、計算値を評価する上ではあまり問題では無いと思います。

 

なお、リベラルアーツ大学での計算値はマイナス表記になっていましたが、家賃を評価する上でややこしいと感じたので、プラス表記になるように変更しています。

 

 

真実の家賃計算ツールの諸注意

今回作った真実の家賃計算ツールでは、ローン返済方式は元利均等返済元金均等返済を選択できますが、グラフを見て分かるように真実の家賃換算をするとほとんど変わりません。

 

また、ローン返済期間を最長35年、売却年数(居住年数)を最長50年に設定しています。

ローン返済期間は一般的に35年が最長なので、これ以上伸びることは無いと思いますし、売却年数が50年以上になったとしても、グラフの推移を見てもらうと分かると思いますが、真実の家賃はほとんど変わりません。

 

これ以上のカスタマイズをしたい場合は、真実の家賃計算ツールの「計算用シート」を再表示してください。

 

 

計算用シートの表示方法

①真実の家賃計算ツールのシートを右クリック。「再表示」を左クリック

 

「計算用1」「計算用2」、「計算用3」を選択して「OK」をクリック。

 

ちなみに、「計算用1」は元利均等「計算用2」は元金均等「計算用3」は損益分岐点の計算式を入れています。

月々の返済金額等も計算用シートで確認できるので、気になる方はご覧になってみてください。

 

 

あなたの家の「真実の家賃」は?

真実の家賃計算ツールで計算

上記の解説を参考に、あなたの家の「真実の家賃」を計算してみましょう。

赤枠内に任意の数値を入力してください。

 

賃貸に住んでいる方で、これからマイホームが欲しいと考えている方は、候補になっている物件価格を真実の家賃計算ツールに入力してみましょう。

売却年数(居住年数)、売却価格はウチノカチを参考に、何年住めば真実の家賃がいくらになるのかを確認してみてください。

 

 

持ち家と賃貸を比較

真実の家賃計算ツールで「真実の家賃」が分かりましたが、この家賃を賃貸物件と比較して、どちらがお得なのか比較してみましょう。

比較する条件は以下のとおりです。

 

 

比較条件

〇持ち家
・新築戸建て

・価格:3,980万円
・頭金:0万円
・金利:0.65%(元利均等)

 

〇賃貸
・初期費用:家賃の5倍※1
・更新費用:家賃1ヵ月分(2年に1度更新)※2
・引っ越し料金:15万円※3
・引っ越し回数:15年に1回※4
・家賃:10万円※5


※1
.賃貸契約に必要な初期費用を参考
※2
.賃貸物件の更新料の相場を参考
※3.生涯移動回数のデータを参考
※4.4人家族全国平均相場を参考

※5.東京郊外の家賃の相場を参考

仮条件として、上記の条件で比較してみましょう。

持ち家は「真実の家賃」の計算で用いた条件を流用しています。

 

真実の家賃計算ツールの「損益分岐点」のシートから、家賃のセルに任意の家賃を入力してください。(管理費込みの家賃を入力してください)

「真実の家賃」のシートに入力した条件と、「損益分岐点」のシートに入力した条件で、生涯支払う合計金額の損益分岐点が分かるグラフが表示されます。

 

なお、賃貸住宅に掛かる諸費用は、かなりざっくりとした設定にしているので、参考程度にお考えください。

 

 

それでは、比較する期間を「10年後」「35年後」「50年後」に分けて、費用の総計がいくらになるのかを計算してみましょう。

 

 

居住年数による比較

■10年後

真実の家賃:12.3万円

持ち家:4,522万円

賃貸:1,315万円

差額:3,207万円

 

■35年後

真実の家賃:6.8万円

持ち家:5,359万円

賃貸:4,565万円

差額:794万円

 

■50年後

真実の家賃:5.4万円

持ち家:5,764万円

賃貸:6,510万円

差額:-746万円

 

居住年数が43年後になれば、持ち家の方が賃貸よりお得になりました。

 

他の条件でも何度か比較検証もしてみましたが、10~20年くらいで真実の家賃が10万円以下になり、総費用の損益分岐点は40~50年くらいの年数が多かったです。

 

 

持ち家と賃貸はどちらがお得なのか?

今回の比較検証の例では、40~50年以上住むなら持ち家の方がお得と言えますが、家賃がもっと安い賃貸物件に住んだ場合は結果が変わってきますし、長年住んでいると家賃が下がるケースもあります。

 

また、築40~50年にもなると、物件の状態も居住するのに不便な点が多々出てくることでしょう。

また、築年数が経つに連れて修繕費がより掛かるので、一概に持ち家の方がお得とも言い切れないですね。

 

今回の比較は、あくまで仮の条件で検証した結果なので、実際に費用がどれだけ掛かるのかは誰にも分かりません。

持ち家と賃貸を選ぶ基準は、「自分の価値観」をどこに重視するかによって変わってくるので、単純に費用だけを比較してマイホームを購入することの無いように注意してください。

 

 

終わりに

出展:【ハメられてるかも?】持ち家派が信じる「家賃を払い続けるよりもおトク」の落とし穴【お金の勉強 初級編】:(アニメ動画)第232回

持ち家と賃貸は単純に家賃で比較することが難しいですが、真実の家賃計算法を知っていれば、不動産屋の「家賃を払い続けるよりもおトクです」という売り文句に引っかかることなく、冷静な判断できるんじゃないでしょうか。

 

真実の家賃計算ツールを使えば、これから住宅を購入したい人にとっては賃貸住宅とどちらがお得なのかが分かりますし、すでに持ち家に住んでいる方にとっても、自分の家の「真実の家賃」が分かったかと思います。

 

真実の家賃計算ツールで計算すると、家賃が賃貸価格並みの価格になるまでには約10~20年過ぎてからになりますが、これは住宅に何もトラブルが無かった場合の価格です。

引っ越し災害などで修繕費が掛かる、予定外に家を売却することになった場合等で、真実の家賃は変わってきます。

 

真実の家賃計算ツールでの数値は、あくまで予想された数字でしかないので、完璧な未来を予測した家賃ではありません。

それでも、持ち家派の方や、これから持ち家購入を検討している方にはおすすめできる計算ツールですし、一度試してみてください。

 

また、この計算ツールは簡易版として作成しています。

「この項目が足りない」「ここをもっと使いやすくして欲しい」という要望があれば、コメント欄にお願いします。

あくまで個人が作ったツールなので不備があるかと思いますが、皆さんの意見をいただいて、より良いツールを作っていけたらと考えているので、何かしらコメントをしていただけると嬉しいです♪

 

 

持ち家と賃貸で悩んでいる方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

【結論】持ち家vs賃貸論争を50年間の費用で比較【メリットデメリット】度々起こっている「持ち家」vs「賃貸」論争。 長きに渡るこの戦いに決着を付けるべく、一つの結論を言います。 満足...

 

この記事を書いた人

名前:あこ

FP(3級)の資格を取得。
株や投資信託で家計の資産運用を担当。株主優待を活用した節約が得意。

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